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不動産投資について思うこと

先日、メールの返信が宛先不明で戻ってきた。初めての経験だ。生憎と住所も分からないので返事のしようがなくて困った。しかしそのメールは、自家用法人の名刺を渡したことがある人からで、このブログも見ることがあるとのこと。それで、このブログで返事をすれば良いと思いついた。

投資の心構え

そのメールには、不動産投資をしていて、今度自分で確定申告しようと思うので質問しても良いかとも書かれていた。戻ってきたメールには当たり障りのない返事を書いていたが、この投稿には私の本心を書くことにした。

それは、傷が深くなる前に止めた(即ち、一刻も早く処分する)方が良いということ。その人の不動産投資の内容は知らないけど、現在の日本の不動産事情では、上手く行くのは十分な知識と余程の好条件が揃っている場合だけである。税金について人に質問するようでは上手く行かない可能性が高いと言える。

投資には最悪その資金を失う覚悟が必要だと私は思う。その帰結として、借金のある人には投資の資格が無いはずである。だから、もし住宅ローンを使って不動産投資をしているのなら、確定申告の仕方を説明する前にそもそも不動産投資を止めるように忠告すべきなのだ。

不動産投資は儲からない

本屋に行くと、不動産投資のコーナーがあって、その手の本が沢山置いてある。投資を始めてほんの数年で年収うん千万円、資産数十億円を築いた人などが紹介されている。しかし、全部が嘘とは言わないが読者の勘違いを誘う内容である。

給与所得者にとっては、年収=所得だろうが、不動産投資本に於ける年収は所得では無い。そこから必要経費を引いたものが所得であって、本には実際に所得が幾らなのかは書いてない。

資産も不動産の取得価格の合計であって、その裏に膨大な借金が残っていることまでは詳しく書いてない。借金を差し引いた純資産額が果たしてプラスなのかは怪しいところである。

しかし、特別に安く不動産を手に入れ、リノベーションして不動産価値を高めた上で満室になるような営業努力をしている人もいて、そういう場合だけは上手く行きそうだなと思える。兎に角、不動産投資は楽をしては儲からない、と私は思う。

持ち家についても

我が家は賃貸マンションである。家を買って住むのか、或いは借りて住むのか、という問題も実は不動産投資の問題になる。(家の設計や改造が趣味なら、もはや投資の問題ではないけど。)

ところで、新聞の折込広告で一番多いのが住宅、そして車、塾、健康食品という印象がある。それらは買う必要がないからこそ広告が来て、人々はそれが必要なものだと暗示にかけられるのではないか。

その折込広告によると、我が家と同等のマンションをこの地域で買うと(中古でも)4千万円位はする。一方、管理費、修繕費、固定資産税の事を考えると、ここの家賃との差額は月に10万円位しかないはずである。その4千万円を株式投資に回せば税引き後3%の配当でトントンになる。

それに、マンションの共有部分ではない家の中の設備の様々な不具合の修理は持ち家なら自己負担のところだが、賃貸マンションなら管理人さんに伝えるだけで直して貰える。

それなら、住み替え可能性のリスク、不動産価格が下がるリスク、天災のリスク、隣人のリスク、マンション理事会の役員になって苦労するリスク、等々を避けられる株式投資にしたほうが良いとの判断もあって、我が家(私?)は賃貸マンションを選んでいるのだった。